Serie: Richtig vermieten - Wann solltest du die erste Wohnung kaufen?

Hallo liebe DACH Community,

im ersten Teil meiner Serie "Richtig vermieten" bin ich darauf eingegangen, warum vermieten kein passives Einkommen ist. Im heutigen zweiten Teil möchte ich Euch einen Überblick geben, wann man vom Wissen und Vermögen aus meiner Sicht die richtige Stelle erreicht hat um über einen Wohnungskauf nachzudenken.

Ich wünsche Euch viel Spaß beim Lesen und bin wie beim letzten Mal auf Eure Meinung gespannt!

Welche Rücklagen solltest du haben?

Gerade beim ersten Immobilienkauf für die Vermietung wird das Thema "Rücklagen" in der Community sehr kontrovers diskutieren. Aus meiner Sicht kann man die Haltung in "sehr risikofreudig" und "konservativ" aufteilen.

Die sehr risikofreudigen beziehen sich in ihrer Begründung meistens ausschließlich auf das Einkommen und argumentieren, dass ein schneller Start wichtiger sei, als Rücklagen aufzubauen. Beziehungsweise man dies auch noch nachdem Kauf tun könnte. Gemeint ist damit, dass wenn Euer Einkommen die geplante Rate um eine gewisse Höhe übersteigt die meisten Banken bereit sind Euch alles zu finanzieren, ohne das Ihr Eigenkapital einsetzen müsst. (Zumindest bei den ersten Immobilien)

Die konservativen Anleger zahlen mindestens die Kaufnebenkosten aus ihrem Eigenkapital und zahlen zusätzlich häufig noch 10 % vom Kaufpreis, um die Immobilie nicht voll zu beleihen.

Wie handhabe ich es?

Für mich ist das Kapital nachdem Kauf entscheidend. Bedeutet ich möchte niemals in die Situation kommen, dass ich unvorsehbare Ausgaben nicht stemmen kann. Wenn meine finanzierende Bank bei einer Immobilie bereit ist 115% vom Kaufpreis zu finanzieren, dann nehme ich das sehr gerne an.

Wichtig ist, dass der Wert der Immobilie zum Kredit passt.

Aber zurück zur Rücklage, bei meiner ersten Wohnung war mir wichtig, dass ich nach dem Kauf noch private Rücklagen hatte die zwei Monatsgehälter überschritten und auf einem separaten Konto 5.000 € für die Immobilie zurücklegen konnte.

Gerade bei einer Wohnung sind 5.000 € sehr viel Geld. Denn für die meisten teuren Reparaturen greift die WEG auf die Rücklagen des Hauses zurück (z.B. Heizung, Leitungen oder Dach). Mit den Rücklagen die Ihr privat haltet kommt Ihr meistens nur für Reparaturen innerhalb der Wohnung auf.

Lernt Euren Immobilienmarkt richtig gut kennen

Der schlimmste Anfängerfehler ist aus meiner Sicht, dass man die eigene Immobilie als zu gut einschätzt. Daher ist es unglaublich wichtig, dass Ihr den Immobilienmarkt auf dem Ihr kaufen wollt wirklich gut kennenlernt.

Zum Glück gibt es dafür mittlerweile sehr viele gute kostenfreie Tools.
Ihr könnt zum Beispiel über Immoscout oder andere Anbieter sehr schnell rausfinden wie viele Mieter suchen gerade eine Wohnung zu dem QM Preis der Euch vorschwebt.

Persönlich habe ich festgestellt, dass die Tools beim möglichen Kaufpreis meist deutlich ungenauer sind. Vor allem in Regionen wo nicht so viel verkauft wird, heben oder senken einzelne sehr teure oder günstige Immobilien stark den Schätzwert.

Während die Anzahl der potentiellen Mieter sehr gut abschätzbar ist. Hier zeigt Immoscout die Zahl der E-Mail oder App-Benachrichtigungen an die von Usern für so eine Wohnung aktiviert wurden. Natürlich vergessen viele die Benachrichtigungen wieder zu deaktivieren nachdem sie fündig geworden sind.

Darum gehe ich wie folgt vor:

1. An Standorten wo ich bereits vermiete
   Hier habe ich in der Regel stetigen Mieterwechsel und daher ein gutes Gefühl, trotzdem halbiere ich die Anzahl der potentiellen Mieter grundsätzlich und fahre damit recht gut.

2. An Standorten die ich noch kennenlernen möchte
   Hier setze ich mir regelmäßig Wohnung auf Favorit und kontrolliere, wie lange diese lange online bleiben. Werden die Anzeigen in regelmäßigen Abständen deaktiviert ist dies ein gutes Zeichen für den Markt.

Zusätzlich stelle ich auch immer eine Testanzeige ein, welche eine Wohnung darstellt die ich beabsichtige zu kaufen. Dadurch erhalte ich auch einen Überblick, was für Anfragen und was für ein Klientel sich wirklich bewirbt.

Recht und Steuern

Ja ich weiß alleine die Überschrift sorgt schon für wenig Begeisterung und klingt sehr trocken. Aus meiner Sicht muss man auch kein Vermietungsrechtsexperte werden oder jeden Steuertrick kennen.

Allerdings solltet Ihr über ein gewisses Setup verfügen und folgende Fragen beantworten können:

1. Wie hoch darf ich die Miete maximal ansetzen
2. In welchen Abständen darf ich die Miete erhöhen und wie funktioniert eine Staffelmiete
3. Wann darf ich die Mietkaution verwenden
4. Welche Kündigungsfristen darf ich Vertrag ansetzen
5. Wann darf mein Mieter die Miete mindern

Beim Thema Steuern erspare ich Euch eine klassische Auflistung und gebe Euch nur den Tipp alles was ich für den Wohnungskauf tut, kann man bestimmt in irgendeiner Weise absetzen oder ansetzen, darum führt darüber genau Buch. Zusätzlich kann es nicht schaden sich das ein oder andere Anfänger Video auf Youtube anzusehen oder mal einen Dialog mit Eurer Lieblings KI zu starten.

Fazit

Wenn Ihr alle drei Punkte abgearbeitet habt und eine Immobilie gefunden habt, solltet Ihr aus meiner Sicht keine Angst mehr vor dem Immobilienkauf haben, sondern die Kaufentscheidung mit einem guten Gewissen treffen können.

Denn Ihr habt nun die Sicherheit, dass Ihr über die Rücklagen verfügt, dass Euch auch nach einem Kauf nichts mehr aus der Bahn wirft. Die Immobilie genug Nachfrage und damit erzeugt, dass Ihr den Kredit bezahlen könnt und Ihr seid in der Lage den Mietvertrag so aufzusetzen, dass ihr auf der sicheren Seite seid.

Im nächsten Teil geht es darum wie ich den "richtigen" Mieter finde.

viele Grüße
Euer OGfox