Mieterin zahlt nicht mehr! 3.500€ Schaden

Hallo liebe Leser,

mittlerweile vermiete ich seit neun Jahren erfolgreich mehrere Wohnungen und hatte trotz der langen Zeit erst einen wirklichen Schaden. Damals musste ich knapp 2.000€ aufwenden, um einen Schimmelschaden meines Mieters zu beheben. Doch nun ist meine Glückssträhne gerissen – ich bleibe auf einigen Kosten sitzen.

Was passiert ist und wie ich die Situation gelöst habe, erfährst du in diesem Beitrag. Ich wünsche viel Spaß beim Lesen!

Was ist passiert?

Wenn ich das Mietverhältnis von Anfang an betrachte, muss ich zugeben, dass es direkt sehr ruppig startete. Bereits die dritte Miete wurde nicht pünktlich gezahlt, und auch danach gab es immer wieder deutliche Verspätungen bei den Zahlungen. Meine Mieterin gab damals an, dass sie kurz nach dem Umzug arbeitslos geworden sei, aber in Kürze einen neuen Job antreten werde.

Wenn man über die regelmäßigen Verspätungen hinwegsieht, kann ich mich über das Mietverhältnis eigentlich nicht beschweren. Der völlige Zahlungsausfall begann, nachdem ich meiner Mieterin erlaubt hatte, dass ihr volljähriger Sohn ebenfalls für einen Übergangszeitraum in die Wohnung einziehen dürfe. Danach kam jede Miete stark verspätet oder gar nicht mehr.

Das Fass zum Überlaufen brachte ein Anruf der Hausverwaltung am Montag nach dem Super Bowl. Man teilte mir mit, dass aktuell sechs Personen in der Wohnung leben würden. Das war aber nicht alles: Meine Hausverwaltung informierte mich außerdem, dass die eigentliche Mieterin gerade am Ausziehen sei und dabei einen Schaden verursacht hat. Für die Hausverwaltung war meine Mieterin nicht mehr erreichbar und die ausstehenden Mieten sowie die Nebenkostennachzahlungen waren natürlich auch noch nicht beglichen. Eine Kündigung der Wohnung lag mir ebenfalls nicht vor.

Ich bin daraufhin direkt zur Wohnung gefahren und traf dort nur ihren Sohn an. Dieser teilte mir mit, dass seine Mutter zu ihrer volljährigen Tochter gezogen sei und er gerne alleine in der Wohnung bleiben wolle. Auf meine Nachfrage, ob er sich die Wohnung leisten könne und ob er die offenen Forderungen begleichen werde, verneinte er. Abschließend verwies er mich an die Anwältin seiner Mutter.

Anwaltsgespräche und Wohnungsräumung

Bevor ich den Kontakt zur Anwältin aufnahm, habe ich mich selbst über die rechtliche Situation informiert. Diese möchte ich hier kurz für Mutter und Sohn getrennt zusammenfassen:

Bei der Mutter hätte ich die Möglichkeit, einen Titel zu erwirken und die offenen Zahlungen einzufordern. Auch eine Kontopfändung wäre denkbar gewesen.

Schwieriger wurde es beim Sohn. Auch wenn dieser keinen Mietvertrag hat, darf ich ihn nicht eigenmächtig aus der Wohnung entfernen – das würde den Straftatbestand der Nötigung erfüllen. Ich müsste eine Räumungsklage einreichen, die bis zur tatsächlichen Durchführung etwa sechs bis neun Monate in Anspruch nimmt.

Mit diesem Wissen ging ich mit einer völlig anderen Grundhaltung in das Gespräch mit der Anwältin als ursprünglich geplant. Ich hatte zwar offene Forderungen über vier Monatsmieten und eine Nebenkostennachzahlung sowie eine Wohnung, die sich in einem schlechten Zustand befand und komplett neu tapeziert werden musste, allerdings hätte es im schlimmsten Fall noch einmal zwölf Monate dauern können, bis ich wieder Zugriff auf mein Eigentum erlangt hätte. Damit hätte ich auch erst deutlich später mit der Renovierung und Neuvermietung starten können.

Daher kann ich euch nur empfehlen: Wenn ihr einmal in eine ähnliche Situation geratet, legt den Fokus darauf, so schnell wie möglich wieder Zugriff auf die Wohnung zu bekommen. Das kostet Überwindung, aber ihr spart euch im Zweifel einen teuren Prozess und viele Nerven.

Das Gespräch mit der Anwältin verlief relativ kurz. Sie teilte mir mit, dass meine Mieterin kurz vor der Privatinsolvenz stehe und aktuell prüfe, ob ein Vergleich mit den Gläubigern möglich sei. Ich unterbreitete ihr folgendes Angebot: Ich würde auf einen Großteil meiner Forderungen verzichten, wenn mir die Mieterin 1.400€ zahlt und die Wohnung umgehend geräumt übergibt.

Nach einer Woche erhielt ich den Anruf: Meine Mieterin sei bereit, die Wohnung zum 01.04. zu räumen und auch die 1.400€ zu zahlen.

Was habe ich aus der Situation gelernt?

1. Risikoprüfung hat Grenzen:
   Ich habe bei der Mieterauswahl sorgfältig geprüft – Mieterauskunft, Gehaltsnachweise, ein Videotelefonat zur Prüfung der bisherigen Wohnverhältnisse. Dennoch ist das Mietverhältnis schnell gekippt. Auf der anderen Seite hatte ich bereits viele Mieter und dies war mein erster größerer Vorfall dieser Art. Auch die beste Risikoprüfung schützt einen also nicht vollständig.

2. Rücklagen anpassen:
   Ich habe meine Rücklagenstruktur überprüft. Bisher hatte ich 2.000€ allgemeine Rücklage und 1.000€ pro Wohnung. Künftig werde ich 500€ pro Wohnung zusätzlich einplanen. Positiv: Meine laufenden Mietüberschüsse reichen mittlerweile aus, um einen temporären Leerstand zu kompensieren.

3. Neue Perspektive mit Galgenhumor:
   So ärgerlich die Situation war, sie hat mich einiges gelehrt. Ich bin aber auch dankbar, dass ich diese Erfahrung erst nach so vielen Jahren gemacht habe und freue mich, wenn die nächste Erfahrung dieser Art wieder länger auf sich warten lässt.

Und zuletzt: Die betroffene Wohnung wird bald zehn Jahre in meinem Besitz sein – was bedeutet, dass ich sie steuerfrei verkaufen könnte. Sobald es soweit ist, werdet ihr aber sicherlich wieder von mir hören.