RE: Il mutuo e l'affitto
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Discorso delicato soprattutto in Italia, patria del mattone.
Io stesso con la mia compagna ho spesso discusso dell'argomento e mi trovo a dissentire la tua analisi.
Prima di tutto sugli eventi straordinari che fanno crollare i prezzi. Non hai tenuto conto delle bolle; poi dei tempi dei mutui che a differenza dei nostri genitori sono almeno trentennali anziché decennali o quindicinali; infine non hai citato per nulla eventuali rendimenti di investimenti sui mercati finanziari; infine l'età dette persone che si allunga anno dopo anno.
Ti faccio un esempio.
I miei genitori hanno comprato casa dopo aver venduto la casa di mia nonna che era mancata. Grosso anticipo, mutuo di 13 anni, acquisto a 24 anni: ecco che a 37 anni avevano finito il mutuo, si sono spostati in una casa più grande ed a 60 anni hanno cambiato 3 case e accesso l'ultimo mutuo che hanno estinto pochi anni dopo.
Cool! Il tuo ragionamento regge.
Io ho iniziato il mutuo a 29 anni.
Mutuo a 30 anni.
Acquistai nel 2008 in piena bolla immobiliare e mi ritrovo un immobile che vale circa la metà perché in un paese fuori città.
Devo ancora restituire il 40% del mutuo dopo quasi 20 anni e di interessi sto pagando 3 volte una casa che se vendessi adesso sarei fortunato a portarmi a casa 5.000€.
Inoltre ho avuto un inquilino che ci ho messo due anni a sfrattare e che tra sfratto, mancato affitto e spese di utenze non pagate, mi ha fatto spendere l'ira di Dio.
Forse cambiando le premesse cambiano le prospettive non trovi?
Quindi iniziamo a dire che il prezzo della casa devi moltiplicarlo per almeno 2 volte e mezza per via degli interessi; che devi metterci i costi di manutenzione come i cambi caldaia, rifacimento del tetto o della facciata, spese varie ed eventuali; che se affittasi magari riesci a mettere via 200€ al mese che in 20 anni sono 48.000€ che con un rendimento azionario medio del 5% superano ampiamente 100.000€ di risparmi.
Ecco per tutte queste motivazioni io sconsiglio a spada tratta tutte le giovani leve dal comprare casa.
È un concetto che ci hanno inculcato i nostri nonni e genitori ma ormai anacronistico e poco sostenibile soprattutto dato anche il fatto che 50 anni fa la richiesta cresceva tanto quanto la spinta demografica mentre oggi la richiesta diminuisce nella misura in cui in nostro è sempre più un paese di vecchi senza nuove generazioni.
Rispondo quindi in sintesi: sono d'accordo nel dire che la casa non è un investimento ma un vuoto a perdere.
Meglio un affitto magari fuori città per contenere i costi ed un buon PAC su un ETF globale.
Certo il discorso cambia radicalmente se si è figli di papà: i genitori ti danno tutto o buona parte dell'importo per una casa in città che perde meno valore ed allora... Ok...
Ma in caso contrario... Dio ce ne scampi...
Ultima considerazione: con le nuove normative sul green voglio vedere quanto crolleranno ulteriormente i nostri immobili o quanto dovremmo spendere per metterli a norma.
Proprietari di casa: ci aspettano anni di lacrime e sangue.
Non hai letto con attenzione, ho citato espressamente la bolla del 2008 dicendo che a prescindere l'investimento immobiliare non è un buon investimento, proprio intendendo che una rendita finanziaria è teoricamente (e sottolineo teoricamente) favorevole, l'altro è un costo reale.
Circa gli affitti, torno a ribadire quello che ho scritto nell'articolo, ho clienti nel settore delle agenzie immobiliari e da loro mi risulta che gli affitti oggi sono uguali se non superiori al mutuo. Ovviamente a parità di immobile. Il tuo ragionamento regge se fosse la metà. Anzi questa forbice diventerà sempre più elevata, ovvero gli affitti doppieranno il teorico mutuo, o più realisticamente il costo di ristrutturazione visto che le banche non sono interessate a erogare mutui. Nel frattempo, e già succede ora, il costo degli immobili calerà ulteriormente (come dici ci saranno più case che persone).
Ti posso dare ragione sul decadimento dello store of value, ma è teorico, ad esempio negli USA il prezzo delle case è in direzione totalmente opposta alla nostra, con prezzi folli e inarrivabili dalla classe media.
Nel frattempo la prossima bolla e quella dopo ancora, eroderanno se non addirittura azzereranno gli investimenti specie quelli azionari, mentre una casa rimane tangibile e il costo di mantenimento risulterà sopportabile. Cioè chi è proprietario una casa ce l'ha, chi è in affitto a parità di perdite capitali etf/azionari/ecc. e reddito, va a vivere nella tenda della decathlon.
Non è un caso che i fondi e le holding immobiliari del ovest-europeo e parte nord europeo, hanno già incominciato a comprare immobili come non ci fosse un domani.
Questione di opinioni.
Che una bolla azzererà i rendimenti azionari non penso proprio: come nel 29 potrebbero crollare ma poi inevitabilmente salire.
Sugli affitti comparabili al mutui concordo ma se la popolazione diminuisce ci saranno sempre più immobili vuoti e gli affitti dovranno calare: domanda, offerta.
Viceversa il mutuo è governato principalmente dalle politiche sui tassi delle banche centrali.
Purtroppo cambiando i presupposti iniziali, inevitabilmente cambiano le conclusioni. "Una casa è tangibile e rimane" è vero ma presuppone l'idea di investimento e ciò non è più vero.
Personalmente preferisco azioni, oro e Bitcoin. E non esattamente in questo ordine.
Ai posteri l'ardua sentenza ma non penso sia un caso che sempre più divulgatori inizino a presentare questa idea.
Si ma chiedeti se i divulgatori hanno una casa o meno. Prendi Casario, lo dice ma poi ha fatto esattamente il contrario.