Real Estate 🏬| The Impact of High Interest Rate - VINO11 [EN/PT]
📅 Let's talk about the real estate fund scenario that is being somewhat affected by the Selic rate hike, which caused the IFIX to fall in September, and we will analyze a corporate real estate fund, Vino11, which is experiencing some problems. Let's understand the situation of VINO11.
💥 Real Estate Fund Scenario
💥 VINO11 Situation
👉 Let's talk about Featured Assets! News about 🏠Real Estate Funds, 📈 Shares and of course the 📰Economic Scenario that has an impact on these assets, such as Interest Rates, Inflation... 🛑 Remembering that it is not an Investment Recommendation!
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[ENGLISH VERSION]
📰 Real Estate Fund Scenario? 📰
Until recently in 2024, we expected a gradual decrease in the Selic rate, which rose significantly due to the Pandemic. This caused variable income investments to start recovering and increasing in value, but now with the indication of a return to high interest rates, Real Estate Funds have started to retreat. Some news reports indicate that the IFIX fell a little more than 2.5% in September, driven by the 0.25 percentage point increase in the Selic rate, which rose to 10.75% for the year. But if we look at the IFIX chart over a longer period, we can see that its value is close to its highs.
The index has been sideways for many years in the 2900 point range and now since the end of 2023 the IFIX has been above 3000 points and is currently above 3200. This shows us that it is always good to analyze the whole and not be guided only by the news. In the general scenario, the funds are doing very well. It's good to have an idea of what's happening in the micro scenario, which is the rise in interest rates, but it's good to consider what happened in the macro scenario, which was a growth in this asset class with more and more investors and now the funds are undergoing a renewal in their regulations.
🏠 Real Estate Funds | Vino11 🏠
The fund's assets, which include Rede Globo's headquarters in São Paulo, represent 44% of its revenue, that is, almost 50% of Vino11's total revenue, which represents a very high risk for the fund. In addition, there is a default situation against WeWork that escalated to an eviction action that was reported in the fund's latest management report, which represents 5% of the real estate fund. An interesting point is that 79% of the rental income is for 2028+, which generates a certain predictability in the income if there were not some extra uncertainties happening.
In addition, the fund has a very large leverage that it took to acquire the headquarters of Rede Globo, in total the obligations are in the range of 484 million. And even with the sale of the Rio de Janeiro asset, BM 336, which totaled 385 million, 30.8% of the fund's assets, the situation did not improve for this FII. The fund is going through this whole situation internally, with a large concentration of revenue at Globo's headquarters, problems with the tenant WeWork. In addition to all this, the current IFIX scenario is being pressured by the increase in the Selic rate. All of this is reflected in the indexes: P/VP well below 1, at 0.48. Negative profitability at 14%. The dividend is very high at 13.42% due to the price that has fallen a lot.
📅 Vamos falar sobre o cenário de fundos imobiliários que está sendo um pouco afetado pela Alta da Selic, o que fez com que o IFIX tivesse uma queda em setembro e vamos dar uma analisada em um fundo imobiliário de lajes corporativas o Vino11, que está com alguns problemas, vamos entender qual a situação do VINO11.
💥 Cenário de Fiis
💥 Situação do VINO11
👉 Vamos falar sobre Ativos em Destaque! Novidades sobre 🏠Fundos Imobiliários, 📈 Ações e claro do 📰Cenário Econômico que tanto impacta esses ativos, como a Taxa de Juros, Inflação... 🛑 Lembrando que não é uma Recomendação de Investimentos!
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[VERSÃO PORTUGUÊS]
📰 Cenário de Fundo Imobiliários? 📰
Tínhamos até pouco tempo em 2024 uma expectativa de uma diminuição gradual da taxa Selic que subiu bastante por conta da Pandemia. Isso fez com que os investimentos em renda variável começassem a se recuperar e subir de valor, mas agora com a sinalização da volta da alta da Taxa de juros fez com que os Fundos Imobiliários começassem a recuar. Algumas notícias indicam que o IFIX caiu um pouco mais que 2,5% em Setembro, motivado pela subida de 0,25 ponto percentual na Selic que subiu para 10,75% no ano. Mas se observarmos o gráfico do IFIX em um período maior, podemos ver que seu valor se encontra próximo das máximas.
O índice lateralizou por muitos anos na faixa dos 2900 pontos e agora desde o final de 2023 o IFIX se encontra acima dos 3000 pontos e no momento se encontra acima dos 3200. Isso nos mostra que é sempre bom analisar o todo e não se deixar guiar apenas pelas notícias. No cenário geral os fundos se encontram muito bem. É bom ter uma noção do que ocorre no cenário micro, que é a subida da taxa de juros, mas é bom considerar o que aconteceu no cenário macro que foi uma crescimento dessa classe de ativos com cada vez mais investidores e agora os fundos passando por uma renovação nos seus regulamentos.
🏠 Fundos Imobiliários | Vino11 🏠
O ativo do fundo que comporta a sede da Rede Globo em São Paulo representa 44% da receita, ou seja, é quase 50% da receita total do Vino11, o que representa um risco muito grande para o fundo. Além disso, tem uma situação de inadimplencia contra a WeWork que escalou para uma ação de despejo que foi informado no útlimo relatório gerencial do fundo, ela que representa 5% do fundo imobiliário. Um ponto interessante é que 79% da receita do aluguel está para 2028+, o que gera uma certa previsibilidade nas receitas se não tivesse algumas incertezas extras acontecendo.
Além disso, o fundo possui uma alavancagem bem grande que ele tomou para adquirir a sede da Rede Globo, no total as obrigações estão na faixa dos 484 milhões. E mesmo com a venda do ativo do Rio de Janeiro o BM 336 que totalizou 385 milhões, 30,8% dos ativos do fundo, a situação não melhorou para esse Fii. Toda essa situação que o fundo está passando internamente, com uma grande concentração de receita na Sede da Globo, problemas com o inquilino WeWork. Sendo que além disso tudo o cenário do IFIX atual está sendo pressionado com a alta da Selic. Tudo isso é refletido nos índices: P/VP muito abaixo de 1, estando nos 0,48. Rentabilidade negativa em 14%. O dividendo está bem alto em 13,42% por conta do preço que caiu muito.
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ZinZin! Vino11 parece um pouco amarelo, né? Altas taxas de juros e inflação fazem com que os fundos imobiliários com principais ativos afetados sejam afetados. Muito cuidado com esse risco alto, é como quando eu me perco na Hive e preciso usar o meu GPS BeeMap! Bzzz #hivebr
Tb acompanho ativos pelo status invest, bem completo e prático... Ou o fundamentei as vzs.
FIIs dependem qual a correlação né, se é de tijolo ou papel, daí performam inversamente dependendo do ciclo de inflação e taxa de juros...
Eu n curto tanto FII na vdd, gera em média 0.5% / mês, ou 6% ao ano... Alguns performam acima na faixa de 10%, mas eu não sei tão bem avaliar isso... Se são eventos incomuns.
Mas aqui no br acaba q essa política de isenção de dividendo incentiva esse tipo de investimento. Depende mt, eu comprei bdrs da nvidia há uns 3 anos e valeu a pena, msm tendo q tributar. Mas me arrependo de não ter sido pela avenue e diretamente com ações sem ser lastro, mesmo tendo q pagar um spread cambial inicialmente. Enfim, ignorância minha sobre o tópico.
No geral eu procuro tb ver empresas do setor imobiliário, tipo a são carlos ou até a brasil agro.
Empresas do setor imobiliário eu não cheguei a procurar sobre não. São boas?
Atualmente acho que a média dos FIIs tá 0,7%. Estranho é quando você vê 1% aí é alerta ligado rs.
Olha, eu não sei tão bem comparativamente, o ceo da são carlos fez uma entrevista com a suno e disse ter o melhor modelo de retorno a longo prazo para mercado imobiliário, eles constroem prédios comerciais em áreas específicas tipo faria lima ou botafogo, e alugam todas as salas. Daí não sei comparativamente com a MRV por ex... Oq é factual. Não conheço tanto assim as demais.
Mas eu vi q ela parece estar bem descontada msm, P/L relativamente baixo, yield alto. Mas acho q o ibovespa tb faz mais sentido com a selic mais baixa...
A brasil agro compra terras, faz o melhoramento do solo, apreciando assim, daí revende ou aluga. Acho complicado analisar essa ksksksk.
O conteúdo da suno no geral eu acho mt bom, a aba de artigos no site deles tb.
Também gosto bastante da suno, mas tem que prestar atenção que eles divulgam muito dos próprios ativos tbm.
Pois eh, tipo FII e dividendo é a salvação do mundo né hahah soja3 soja3 soja3... Tipo que só falava da edp um tempo atrás até ser vendida...
Mas po, eu notei q a são carlos na real tem realmente uma margem líquida anormal, um pouco acima de 20%. Ainda assim eu não faço idéia se o marketcap ta caro ou barato em 1.5 Bn.
É bom olhar algum histórico de P/E do próprio index, sei q o ibov tava próximo de 9 e tava até um pouco mais abaixo há uns meses, enquanto q o S&P tava em 27 (bem caro já)... Tenho q pesquisar mais...
Só pra complementar, quis dizer a média de yield (sobre o valor da cota, q tb vai variar né), sabendo tb q é um payout de 95% do lucro líquido... Obviamente que não vai compôr com um yield fixo...
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