Le grandi magagne del mercato immobiliare

1 BTC = 1 BTC

1 Oncia d'oro = 1 Oncia d'oro

1 azione Nvidia = 1 azione Nvidia,

Ma nessun appartamento in centro a Roma, è uguale a nessun'altro immobile dello stesso quartiere, anche se della stessa metratura, allo stesso piano dello stesso palazzo, anche la differenza di orientamento e di vista possono modificare la valutazione di quel determinato immobile.

"È il mercato, bellezza! ", o come direbbero gli americani "it's the nature of the beast", il brutale mercato immobiliare è così, non ci sono certezze, non ci sono quotazioni precise, e tutto è relativo, in base agli acquirenti , al periodo storico, alla zona di vendita, ecc...

Ed è quì che entra in scena il nostro amico/nemico ( molte volte più nemico !), l'agente immobiliare, colui che deve vendere il nostro immobile, o farci comprare quello a cui siamo interessati, e lo fa facendoci firmare un bel contratto, in cui si becca una bella percentuale, la cosiddetta provvigione, sia dall'acquirente che dal venditore.

E se leggete bene tra le righe, quasi sempre c'è una specie di penale nel caso vogliate recedere dal contratto e togliere il mandato, quindi attenti a cosa firmate, e con chi.

Da questo, si capisce che gli agenti immobiliari hanno un conflitto d'interesse enorme, perchè farebbero carte false pur di farvi mettere quella benedetta firma sul foglio, quindi le loro valutazioni di quell'immobile sono volutamente falsate e gonfiate per aumentarne il valore e il pregio, e questo crea un generale rigonfiamento dei prezzi, in cui le quotazioni continuano a salire senza un apparente motivo, finchè non succede un disastro economico.

Il problema di fondo, è che non esiste un ente terzo che dia delle valutazioni imparziali che possono regolare il mercato: in Italia, abbiamo il catasto, che fornisce dei prezzi al metro quadro che servono solo per adempiere alla burocrazia amministrativa, ma che non vengono lontanamente prese in considerazione dal vero mercato.

Per esempio, nei mercati della finanza, esiste ormai il "consulente finanziario indipendente", un esperto che guarda il tuo portafoglio di investimenti e asset vari, e ti da dei consigli , senza doppi interessi su quella determinata azione.

Ma nel mercato immobiliare non esiste tale figura, forse un perito giudiziario può dare una sua valutazione di un immobile, ma che spesso non c'entra nulla con i prezzi di compravendita di quello stesso quartiere.

Un vero consulente di questo tipo aiuterebbe a capire che il rendimento immobiliare dipende dal prezzo d’acquisto, non solo dall’affitto incassato.
Se un immobile rende poco, l’unico modo per farlo “funzionare” è pagarlo meno.
E se tutti avessero questa consapevolezza, i prezzi scenderebbero drasticamente: non per crisi o mancanza di domanda, ma per una maggiore efficienza del mercato.
Si smetterebbe di comprare case a valori gonfiati solo perché “gli immobili non perdono mai valore”, o perché “è sempre stato un investimento sicuro”.

Il concetto chiave ,che manca nel dibattito pubblico, è quello di costo opportunità: ciò che si rinuncia a guadagnare scegliendo un investimento invece di un altro.
Chi immobilizza centinaia di migliaia di euro in una casa che rende il 3% sta, di fatto, rinunciando a investimenti alternativi più remunerativi e liquidi, magari nell'azionario, o, anche nel mondo crypto.
E lo fa quasi sempre senza esserne consapevole, spinto da convinzioni culturali (“il mattone è sicuro”) e da un sistema che incentiva la compravendita più che la valutazione razionale.

Credo sia una prova di quello che ho scritto, che è proprio dal mercato immobiliare USA, con il famoso scandalo dei prestiti Sub-Prime, che è nata la terribile crisi dei mercati del 2008: e questo non è di certo un caso, perchè è proprio in questo tipo di mercato, senza veri riferimenti e con prezzi che si gonfiano alle stelle da un anno all'altro, che si possono fare le più grandi truffe finanziare.....finchè poi la bolla scoppia !!!

Grazie dell'attenzione e alla prossima.

Immagine realizzata con ChatGPT